存量首套房贷利率下调，购房者能省多少利息？

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备受市场关注的存量房贷利率调整终于落地。

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8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。

《通知》明确，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

《通知》规定，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

同时，《通知》亦指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合上述规定。

为什么降？

对于降低存量首套住房贷款利率的必要性，央行、国家金融监督管理总局有关负责人在答记者问时表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

在日前农业银行中期业绩发布会上，该行副行长林立同样表示，央行明确商业银行有序指导个人住房贷款利率，一方面有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务成本负担，另一方面则有助于商业银行平滑提前还款的压力，有利于平稳经营。

“为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。”上述有关负责人指出。

如何申请？

需要明确的是，哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？

上述有关负责人称，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

“对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。”上述有关负责人表示。

此外，在调整方式上，上述有关负责人指出，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

上述有关负责人还表示，“中国人民银行、金融监管总局将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。”

能省多少房贷利息？

存量房贷利率下调后，购房者能节省多少房贷利息？

《通知》明确指出，此次下调的幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

中原地产首席分析师张大伟分析道，目前，首套住房商业性个人住房贷款利率下限已调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。自央行、银保监会今年1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷款利率至4%以下，进入“破4进3”时代，首套房贷款利率最低可至3.6%。但在过去几年，首套住房贷款利率政策下限基本为当时的LPR。

“整体来说，对于存量房贷的购房者，特别是动辄5-6%高息的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体的影响依然需要购房者于银行协商。”张大伟表示。

张大伟测算，大部分存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者当初基本是按照6%左右购房。利率下调后，100万30年期限的房贷，月供可以从5995元降低至5156元左右，也即是下调840元左右。

据上证报等多家媒体报道，接近监管的有关人士表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

多家银行快速回应

《通知》发布后，建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、招商银行等多家银行纷纷回应。建行、招行均发布公告表示，将按照通知规定，做好降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。在有关部门指导下，抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。

农行和工行则表示，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作。交行亦表示，将在有关部门指导下，抓紧制定具体操作细则。

实际上，存量房贷利率调整近期一直是各界热议的话题。在此前中期业绩发布会上，多家银行高管给出了相关回应。

针对存量房贷利率下调对净息差的影响，建设银行首席财务官生柳荣称直言，总体上会对银行的净息差带来一定下行压力。

招商银行行长助理彭家文表示，从测算的结果来看总体还是可控的，除了对短期财务的不利影响外，也应该看到其正面影响。比如，随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。同时，也有助于增强客户的黏度，从而促进零售业务的增长。

中信银行副行长谢志斌指出，从区域情况来看，房地产政策因地施策，各地去按揭贷款利率差异较大，因此存量利率调整确实难以实行“一刀切”的管理政策。